解局 | 保利澳洲地产投资中的内房路线

  • 日期:02-27
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视点房地产网2017年以来成交量减少的海外房地产投资逐渐回归内地房地产企业的视线。

在过去的2019年,绿地、万科等房地产公司多次披露海外业务的新变化。其中,格林兰酒店品牌管理已签约12家海外酒店,日本和斯里兰卡是第一批。万科更是感动。第一万科地产(海外)收购其母公司的三处海外房产,并更名为万科海外投资。随后,该公司在业绩会议上宣布,将把在美国和英国的业务移交给海外平台.

这一次,一向低调的保利位于其海外总部澳大利亚。自从“保利”热爱“澳大利亚”进入2020年,保利海外发展的消息一直持续。据《舆论地产新媒体》此前报道,1月18日,有报道称保利地产正考虑出售伦敦市价值约1.95亿美元的总部大楼5 Fleet Place,浮动利润近8000万元人民币。

2月12日,总部位于新加坡的机构房地产私人股本公司SC Capital Partners披露,保利发展公司购买了位于澳大利亚悉尼南部的中心商业区古尔本街59号的一栋办公楼。这栋办公楼建于1973年,高26层,净租赁面积为平方米,初始租金回报率为4.9%。交易价格为2.7亿澳元,折扣为12.66亿元人民币,平均价格为元/平方米。这将是保利在悉尼的第二个办公项目。

根据公开信息,保利澳大利亚是保利国际的子公司,面向澳大利亚市场。其项目始于2014年。当时,新成立的海外业务部通过美国、英国和非洲市场,最终选择澳大利亚作为其第一个出发港。先后以1984万澳元和1.1亿澳元购买了墨尔本的克莱蒙特公寓地块和悉尼的依平地块,相当于6亿多元人民币,按成交价计算,平均每平方米价格为元人民币。

从那以后,保利澳大利亚公司一直保持每年承接2-3个项目,表现稳定而谨慎。根据不完全意见指数统计,截至2020年2月,保利发展在海外至少拥有16个房地产项目,特别是在澳大利亚市场有13个项目。

保利在澳大利亚的项目主要是住宅开发,包括综合建筑和办公楼。其中,住宅项目的产品主要是公寓和联排别墅,面向澳大利亚移民和当地居民的住房需求。这里没有多少复杂的办公楼,主要是旧建筑的翻新,最新的计划还没有公布。

保利在澳大利亚的项目集中在澳大利亚三大首都城市。其中,墨尔本有4个项目,悉尼有8个项目,布里斯班有1个项目。布里斯班是澳大利亚东北部昆士兰州的首府和主要港口,人口仅次于悉尼和墨尔本。到2018年,澳大利亚拥有近2500万人口,一半以上的人口聚集在这三个城市。

大多数项目还没有开始。根据保利发展的2019年半年度公告,截至2019年6月底,澳大利亚只有3个在建项目:墨尔本唐斯科特项目、悉尼保利度假村项目和悉尼保利林菲尔德项目。

从项目规模来看,与国内项目规模相比,保利在澳大利亚注重小而精的项目规模,小而美,投资规模和征地成本在整体业务中所占比例不高。根据已公布的住宅项目地价计算,保利在澳大利亚的项目最高地价为6.22万元/平方米(汇率为4.7),但大多数住宅项目的地价约为3万元/平方米,略低于中国一线城市。

对此,保利地产品牌管理中心总经理何曾表示,他之所以选择经营小项目,是因为澳洲的预售制度只收取10%的预付款,其余的90%只能在房价送到楼后才能收到。周转期延长至3年,因此需要更高的资金。

据国外媒体报道,保利澳大利亚的高级官员承认公司在海外项目上非常谨慎

一方面,保利倾向于购买合作伙伴持有的项目,其权益逐渐从“试水”的51%上升到100%。根据公开信息,已公开的卖方组织包括索斯林房地产公司、RSL俱乐部、Ingenia社区、商品公司Harry the Hirer、投资集团Austino、投资组织SC Capital Partners和其他公司。收购方式包括股票收购和竞价。

一方面,获得项目后,保利澳大利亚继续选择合作开发,并于2019年2月宣布引入战略投资者共同开发悉尼和墨尔本的写字楼业务。

保利国际相关人士在接受外国媒体采访时透露,保利澳大利亚的项目主要是自给自足的。由于澳大利亚的政策限制,一个项目只有20%-30%的量可以出售给海外人士,并且不排除建造房屋出租或再次出售的可能性。在房屋租赁方面,与国内长期租赁公寓行业相比,考虑一次性租赁6个月至2年,同时欢迎签订更长的租约。就转售而言,时间节点可在持有6-10年后设定。

回到保利的半年度报告,四家英国子公司的情况与澳大利亚子公司相似,但它们的业务范围都是房地产租赁,这表明保利没有完全复制其在海外市场的成功经验。

截至2019年6月30日,保利澳大利亚全年营业收入为4154.84万元人民币,成本为3897.25万元人民币,与2018年上半年相比,两者均缩水约60%。海外业务占比方面,保利澳大利亚的收入和成本分别占海外业务的65.88%和65.48%,同比分别下降14.4%和27.79%。

根据行业分析,这可能与早期项目的“库存清理”和大量未开发的新项目有关,但这并不意味着保利打算缩小澳大利亚市场。基于3年的运营周期,保利澳大利亚将在未来几年有另一批项目进入市场。

英国的英国退出欧盟和澳大利亚的房价上涨

保利不是唯一一家将澳大利亚视为重要目的地的房地产公司。

在海外房地产最疯狂的年代,像碧桂园、绿地和万达这样的国内房地产公司首先进入了澳大利亚市场。

根据意见,房地产新媒体并未被充分统计。仅从2019年下半年开始,澳大利亚就有至少4个大型房地产项目被公开交易,这些项目都位于悉尼,以写字楼和住宅公寓为主,交易价值超过12亿澳元。其中,办公楼以租赁方式出售。

此外,自2017年底以来几乎停止投资海外房地产的万达也采取了新举措。2019年10月18日,万达酒店将伦敦和澳大利亚项目的约8亿港元应收账款转让给万达香港,打算重新审视海外布局。

根据舆论房地产新闻媒体,在英国英国退出欧盟的背景下,澳大利亚是全球投资者首选的替代投资目的地之一。经过七年的拉锯战,2020年1月31日,英国宣布正式成为“英国退出欧盟”,并结束了其47年的欧盟成员国资格。

回到保利本身,基于之前的海外战略和审慎考虑,上述消息的复杂性对保利的影响有限。

保利的相关人士告诉《舆论房地产新媒体》,澳大利亚市场稳定的投资环境、低贷款利率以及房地产业务发展过程与国内因素的相似性是保利选择澳大利亚的主要原因。此外,一些国内开发商已经先试水,澳大利亚的项目是针对当地的中国人,并得到了良好的反应。

尽管澳大利亚的政策和房地产市场的狂热一度消退,保利澳大利亚的土地收购进程并没有停止。自2015年以来,州政府加强了对房地产开发的控制,将外国买家的印花税提高了3%,加上技术移民签证的缩减,导致澳大利亚房价大幅下跌,海外买家数量下降。然而,当地的购房需求在政策的推动下有所上升,保利澳大利亚的项目也把重点放在了这种新的购房需求上。

由于利息较低

研究和预测机构SQM Research也在报告中做了进一步的分析。假设澳大利亚储备银行不会进一步降息,澳大利亚审慎监管局(APRA)也不会干预,且经济对降息反应良好,预计在未来12个月内,所有澳大利亚首都城市的房价将飙升11%。其中,悉尼房价预计将上涨10%-14%,墨尔本房价将上涨15%,堪培拉房价将上涨7%,布里斯班上涨6%,阿德莱德上涨4%,霍巴特上涨5%-8%。