业界大咖聚首,论道疫情下粤港澳大湾区楼市前景

  • 日期:02-21
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2020年2月13日,《疫情下,粤港澳大湾区楼市的“危”与“机”!》粤港澳台大湾区房地产金融高端交易会在中指研究所互联网直播平台和陆地云平台上成功举行。

会议分为三部分。首先,中指研究会深圳分会总经理范朋飞先生致开幕词。其次,来自中学研究院、开发公司、金融机构、行业协会、政策研究室的十多位专家汇聚一堂,包括中学研究院广州分院总经理张、广东省房地产行业协会党支部书记、常科秘书长等主要专业人士,围绕《疫情下,粤港澳大湾区房地产市场现状、影响及趋势预判》、《疫情下,粤港澳大湾区房地产市场面临机遇和挑战,房企预判及应对策略》、《疫情下,金融机构信贷策略及如何助力房企共抗疫情》三大主题进行了深入解读和分享。最后,在中指控股公司首席执行官、中指研究院常务副院长黄宇女士精彩的结束语中,会议圆满结束。

范朋飞

中指研究所深圳分院总经理

下午好!我是范朋飞,中学深圳分校。我很高兴你能在这个特殊的时间参加我们的在线会议。欢迎!请允许我代表中学对住房和金融机构在这场流行病中的重要贡献表示高度赞扬。

受2月份以来疫情的影响,市场发生了很大变化,销售和工程处于停滞状态,业务压力剧增,市场发展趋势不确定。在这种背景下,该中学先后召开了几次网上会议,涉及房地产、融资、投资、工商管理、房地产上下游、大宗交易、行业,以及最近在社区前线打拼的房产部门会议。好几次会议都引起了业界和市场的极大关注。为了让更多的企业和员工受益,中指研究院迅速扩大了会议数量和参与方式,从最初的100次左右增加到每次会议数百次,并增加了一个陆地云和一个3室直播平台。这些模式的增加直接带来了超过100,000人在一次会议上同时在线参与和观看,充分证明了流行病对市场的巨大影响以及企业和房地产相关人员了解市场的紧迫性。从我们收集到的相关信息来看,我们不仅关注整体市场,也关注疫情对区域市场的影响,尤其是在广东、香港、澳门和海湾地区。因此,该中学决定在疫情下,举办粤港澳台湾楼市“危机”与“机遇”主题会议。感谢您的信任和支持。我希望今天的会议能给你带来收获和信心。谢谢!

话题1

在疫情下,粤港澳大湾区房地产市场的现状、影响和趋势预测

张华

中指研究会广州分会总经理

《疫情下,粤港澳大湾区房地产市场现状、影响及趋势预判》

主要有三个方面:一是粤港澳大湾区房地产市场的现状;第二是疫情对广东、香港、澳门和海湾地区市场的影响。三是对粤港澳台未来走势的预测。

就目前的市场形势而言,市场正呈现出明显的回暖趋势。广东、香港和澳门这九个城市在商品房销售市场占据绝对主导地位,2019年其市场份额将进一步增加。如果没有疫情,广东、香港、澳门九个城市和整个2020年都有可能处于建筑物底部温度回升的通道中。城市和区域分异特征显着。2019年,核心城市深圳的交易规模创下近三年来的新高。年底在广州购买有益人才的新政策现在是年底。东莞、珠海、佛山限购区呈现持续上升趋势,惠州、肇庆呈现明显下降趋势。

疫情的突然爆发已经造成了

《500地产经理人调研报告》

首先,对就业的影响。第一季度建筑工人返岗的延迟和劳动力的短缺将会延迟项目的开发节点,延迟开发进度,包括员工返岗后进行的自我隔离工作。整体影响将影响项目后期的销售和还款。延迟交货的风险将出现在一些建筑中。

第二:对建筑材料采购的影响。受疫情影响,绝大多数厂家基本上无法按时恢复生产。建材采购困难和交货不及时也会影响建材价格的上涨,对房地产建设进度和建筑安装成本产生很大影响。

第三,物流供应的影响。由于复工延误和区域交通管制(包括检查管制)的影响,目前大多数物流公司已经停止运营。因此,建筑工地上的各种材料无法按时到达目的地。因此,我们预计物流供应可能比往年晚20至30天,建设期预计至少推迟一个月。

第四,财务影响。一方面,现场销售的关闭导致整体交易非常惨淡。虽然一些住宅企业开始网上销售,但销售情况并不乐观,导致开发商的投资回报进一步恶化,上半年的现金流将受到很大影响。另一方面,由于复工延误,影响了施工证据的申请和开发融资,开发商的资金更加紧张。与此同时,由于建筑材料价格上涨和运营成本上涨,最终的综合效应导致开发商的财务压力突然增加。

话题2

疫情下,粤港澳台大湾区房地产市场面临机遇和挑战。住宅企业的预判断和应对策略

刘策

凯撒集团控股有限公司首席战略官兼集团控股战略研究所所长

《疫情对房地产市场的影响》

全年疫情对房地产的影响有限。预计将面临短期压力,2020年销量不会低于2019年。这主要是因为:第一,在中央政府和全国人民的严格控制下,疫情有望很快得到控制,除湖北外的其他城市在2月底前可以取得阶段性胜利。

其次,第一季度本身并不是传统的销售旺季。销售额预计将占全年的五分之一。事实上,春节期间只有十几天不到一个月受到影响。

第三,湖北的影响力很大,在整个房地产市场中所占的比例很小,约占全国的5%,12个月内甚至更小,影响不到1%。另一个房地产行业可以实现消费的时间转移,2月和3月的积压需求可以转移到接下来的几个月,这不会消失,也不会对总需求产生太大影响。

第四,房地产开发商可以玩玩他们的手指,灵活操作,减少销售,增加融资,减缓投资,并将影响降到最低。

第五,疫情过后,经济面临压力。预计宏观政策将在全年稳定增长的基调下放松。

一般来说,整体影响有限,但行业会进一步分化。大中型住宅企业由于具有足够的灵活性和较大的战略深度,可以通过投资、销售、融资等多种方式进行调配。然而,由于资金压力,中小住房企业可能无法持续生存。因此,疫情将为大型住房企业带来新的机遇,并将继续发展壮大。

20强住宅企业总部战略部副总经理

20强住宅企业总部战略部副总经理

《疫情对房地产影响和企业应对》

《疫情下大湾区房地产市场的机遇与挑战》

大湾区大量返乡流动人口将导致政府持续高水平的防控措施,这将对企业重返工作岗位、居民日常消费和房地产销售产生长期影响。一方面,

一方面,这种流行病会鼓励在海湾地区工作的租房者有意在工作场所购买自己的房子。另一方面,由于流行病政府将在经济和政策上给予企业优惠待遇,它将在一定程度上有利于房地产。基本面更好、监管更严格的城市将受益更多,而大海湾地区将受益更多。第三,如果政府在中期增加基础设施建设,将会加强大都市区的基础设施建设,促进轨道交通和智慧城市的建设,从而提升城市土地的价值。

一般来说,在这个阶段,每个人对健康住宅的布局面积、投资时机甚至产品方向都有相同的认知。如果企业在此之前已经打下了良好的基础,这将是一个很好的机会。

王先生

美国格力集团中国房地产战略顾问

《如何看待近期房地产行业和市场》

今年对房地产企业来说压力很大。这两年行业的焦虑在于规模的增加和发展方向。今年在组织层面也存在问题。在目前的金融环境下,由于疫情的影响,对中国房地产企业今年的预测并不十分乐观。

有三个主要问题值得关注:高地价、有息负债和金融周期。首先,在高地价问题上,资产市场价格的重估,加上政府的价格限制因素,影响了产品议价能力的发挥,使开发商难以实现预期价格。第二,在有息负债问题上,有息负债的增长率总是超过提前应收账款的增长率。这种流行病对销售收入有更大的影响。2020年是一个真正的压力挑战时期。2018年6月,我们在开发、销售和金融周期环境下对中国房地产市场进行了压力测试。预计2020年4月至6月是企业压力集中的时期,提前了。第三是关于金融周期,当债务扩张或土地扩张时期,即房地产上行周期。当债务收缩时,就会进入一个下行周期。预计今年第三季度会有所缓解。4月,我们将根据具体的市场情况进行下一步的评估。

未来企业投资需要战略管理思维。第一,公司治理和战略层面的控制;第二,投资者最关心的是项目财务效益的实现和未来两年的运营周期价值。第三,从获得土地到最终实现房地产企业的股东价值,需要较强的业务运营支撑,并能在竞争激烈的市场中保持战略调整。全国50强住宅企业

罗宗

和总部市场部

《如何看待近期房地产行业和市场》

副总经理主要从供给方、需求方和价格方三个方面分析疫情对房地产行业和市场近期的影响。

首先:对供应方的影响。它将主要影响货物的启动和供应。新的供应和节点将在短期内延迟。第一季度,复工将推迟,劳动力短缺将影响新开工地区的恢复。据了解,苏杭三线、四线城市复工申请难,大湾区也难。由于政府工作方向的转变,目前批准的预售许可证数量相对较少。预计新供应量的小高峰将在5月份出现。与此同时,受疫情影响,许多政府没有出售土地,或者推迟或暂停出售。就我个人而言,我认为一旦有了质量相对较高的地块,企业就应该尽快获得。

第二,对需求方的影响。从成交量来看,短期内房地产需求基本受到抑制,短期内成交量肯定会大幅下降。中长期的“稳定”是最重要的词。据估计,下沉空间有限,我们只能预计在10%以内。从顾客的角度来看,在疫情结束后半年内只需要离开的顾客肯定会离开,而顾客的消费

《疫情对大湾区市场影响的预判》

1.在政策方面,该流行病在第一季度造成了不可挽回的经济损失。但是,在2020年全面建设小康社会的坚定目标下,下半年的经济刺激政策将更加明确,房地产边际宽松政策将有所增加。

2。在供应方面,由于疫情导致行业返销,春节期间的销售损失无法弥补,下半年开业典礼的供电量将会增加,供应结构将会调整。

3。在需求方面,购房需求并没有消失,而是被独立的流行病推迟了。人们的记忆相对较短。情绪方面的负面影响不应该过分夸大。这种流行病迫使城市治理的改善有利于当地工业的发展。“黑天鹅事件”将凸显物业管理严格的宜居建筑的发展。

未来市场预测:

1。印度之春已经过去;

2。根据非典后3个月房地产市场的低迷,今年上半年基本上被判断为一个复苏的市场。

3。疫情结束后,房地产将更快放开,以弥补第一季度业绩的损失,而房地产企业仍面临债务偿还高峰。

4。疫情爆发后的经济冲击反应,将引发报复性消费。

李宗

中国20强住宅企业和广州公司副总经理

《如何看待近期房地产行业和市场》

主要从投资方面分享征地在招标、拍卖、收购、工业征地和城市更新方面的影响。

首先,在投标和拍卖市场中,公司可能需要考虑流行病后自身企业成本的变化,包括就业构成、材料和运营的影响,以及流行病带来的管理成本、营销成本和两项费用的变化。如果土地市场在3月和4月再次活跃起来,每个人在竞标和拍卖中的行为都将基于公司的现金流。

其次,在收购方面,单个项目的收购可能并不乐观,主要是因为它总是困难重重,大规模的合作可能是今年收购市场的焦点。此外,并购不同于招标和拍卖。在防疫和控制期间,许多公司会考虑这样做。

第三,就工业发展和城市更新而言,这将是华南大湾区各公司的发展方向。受疫情影响,工业征地和城市更新的趋势可以得到证实。

从以上的土地收购方式来看,投资者和想要深入海湾的公司都需要更加重视对客户、产品、客户购买习惯和人的研究。我个人认为会有一些变化。之前,我们讨论了总价格的影响。现在我们可能需要考虑改善的需求,尤其是对更大公寓的需求将会改变。

广东省住房政策研究中心首席研究员

《疫情对房地产市场的影响》

主要有五个方面:一是疫情对大湾区房地产市场的影响;二是疫情对企业复工的影响;第三,提及2008年金融危机对房地产的影响。第四,房地产支持政策带来的疫情;第五,大湾区房地产市场的前景。

1。疫情中断了大湾区房地产市场的复苏步伐。从2019年底到今年第一季度春季的过渡是市场和行业的普遍预期。与去年春节的2月份相比,今年1月份海湾地区城市的销售额增长了80%以上,深圳增长了124%,东莞和惠州分别增长了88%和94%。然而,疾病的突然爆发完全打断了恢复的步伐。这是一起“黑天鹅”事件。

2。谈到疫情企业复工的影响,大多数房地产企业的建筑工地和售楼处仍处于关闭状态。许多企业已经多次申请复工,包括在建筑工地开设复工售楼处,但都没有得到批准。基本上,重返工作的日期被推到了17号,或者像恒大一样,我

第四,分享支持政策的力度。自疫情爆发以来,房地产政策一直没有出台。近两天,房地产政策也出台了,如Xi、无锡、深圳等地的房地产配套政策,如土地出让金延期支付、项目进度支持、预售资金监管放松、预售申请门槛降低、深圳公积金支持、个人住房抵押贷款月供延期等。预计将发布进一步的支持政策。

5。大湾区房地产市场展望。大湾区是中国的“新增长极”。2020年,大湾区将受益于该国的“流行病后重建”政策(宽松的货币、积极的金融和基础设施发展)。第二,由于区域规划政策,大海湾地区(海湾地区是第一个示范区)的“双区驱动”,规划红利将逐渐落地,一些周边城市可能会调整控制政策。展望未来趋势,大湾区的供需一直是有效需求,大湾区房地产市场的增长是全国房地产市场的稳定器。换句话说,只要大湾区、长江三角洲和中心城区的“增长极”稳定下来,国民经济和房地产市场就会稳定下来。

张博士

全国住宅企业40强,战略研究总经理

《如何看待近期房地产市场》

从企业角度来看,有以下应对策略:

首先,盘点企业当前的资本状况和融资基本面,挖掘收购机会。我们认为,只有资产负债率低于80%或净资产负债率低于100%的住宅企业才有更好的收购机会。

其次,对于未来的预期,企业应该做好现金流压力测试。

第三,进行内部盘点并采取应急措施。受高价的影响,许多项目在19世纪末都处于滞销状态。目前,企业应做好内部清查工作,摸清项目情况,心中有数。

第四,制定短期战略和计划。包括是否削减规模增长率?库存还是补充库存?如果存量得到补充,如果地价不下降,政府将如何处理?总之,企业应该优先保证生存和稳定发展。

话题3

在疫情下,金融机构的信贷策略以及如何帮助房企抗击疫情

刘墉

平安银行房地产金融部产业研究中心总经理

《疫情下,金融机构信贷策略及如何助力房企共抗疫情》

主要回答了两个问题:一是银行现有的信贷政策是否会进行调整;第二,金融机构如何帮助房地产企业抗击疫情。

银行不会因为短期紧急情况而改变信贷政策取向。银行根据行业的重要性和中长期发展趋势制定信贷政策。一般来说,短期紧急情况不会改变信贷政策的方向。如果突发事件没有改变行业的总体趋势,就没有必要调整信贷政策。如果涉及到某些特定的住房企业和特定的开发项目的审批,包括信贷资源的分配,则应在审批过程中根据疫情的影响程度进行判断。

商业银行作为社会责任的重要承担者,将被当局部署在全国范围内抗击艾滋病。不久前,中国人民银行、财政部、银监会、证监会和国家外汇管理局联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,要求金融部门加大货币信贷支持力度,保持合理充足的流动性,更好地满足企业和居民的正常金融需求。包括平安银行在内的各银行将积极贯彻《通知》的精神和工作要求,与企业和各界居民共度难关,共同促进经济生活的复苏。特别是,在特殊时期保持信贷市场和货币市场的稳定,也是商业银行在抗击疫情中做出的最大贡献。

作为一家银行机构,我对房地产行业的发展规律和房地产市场的弹性充满信心

优势之一是中央货币宽松。五部委发布《通知》,明确保持流动性合理填充,加大货币信贷支持力度。即使后期没有洪水,房地产行业也会受益,包括加快抵押贷款、放松信贷限额控制和降低贷款利率。

另一方面,好消息来自当地。浙江、无锡、xi、深圳和上海都推出了刺激房地产市场的措施,包括更直接地支付土地租赁费。无锡要求银行保持对房地产和建筑监理企业贷款的合理适度增长,特别是对受疫情影响严重、到期还款困难的企业。这些都是为解决实际问题而采取的措施。在后期,我们还可以期待各地切实利用城市提供的空间,对房地产调控政策进行一些调整,并根据疫情的发展和后期政策的效果,期待一些新政策的出台。

另一个好处来自购房者,因为购房者的需求不会消失。购房需求过剩是房地产的最大支撑。在疫情得到控制后,这些要求将继续得到释放。对于许多银行来说,在疫情过后,它们可能会面临需求集中释放的某些阶段,包括住房开发融资需求和住房抵押贷款需求。在这些方面,我们还需要考虑如何应对疫情后各种融资需求的集中释放,同时满足住房开发融资和住宅住房的需求。

一般来说,银行机构在做好风险管理的同时也有社会责任。与此同时,他们对中国的主流住宅企业充满信心,这些企业目前也有很多优惠政策。因此,我们相信,在政府强有力的领导和社会各界的支持下,在银行和房地产企业的共同努力下,阴霾将会加速过去。

章宗

大湾商业股份制银行房地产信贷部主任

《疫情下,金融机构信贷策略及如何助力房企共抗疫情》

主要从三个方面进行了阐述:大湾区市场情况、银行信贷政策、监管机构在银行业的房地产比重。

1。关于海湾地区的市场形势,我个人认为这是一个好形势。疫情过后,住房企业的分布应该更多地关注一线和二线城市。疫情将对三线和四线城市产生更大影响。未来的开发商将有更大的概率分布一、二线重点城市,这将有利于广州和大湾区的房地产业。根据2017-2021年土地供应总体安排,2020年土地供应计划略高于2019年。2019年土地供应计划尚未完成。在疫情的影响下,政府将在2020年增加土地供应,让许多高质量的开发商有一个很好的机会获得土地。

2。关于信贷政策,我行不会轻易改变行业政策,目前没有相关政策。总的来说,银行正处于调查阶段,主要是对住房企业的现金流进行一定的压力测试。人们普遍认为,无论从资产安全性还是从收入来看,房地产业都是一个非常好的行业。行业鼓励增加对住宅企业各项资产的投资,鼓励通过各种融资手段和各种融资需求,包括委托销售、开发贷款、供应链、开放市场等,帮助住宅企业度过难关。

3。有一个更现实的问题要和你分享。从银行的角度来看,监管层对房地产在银行业中的比重有严格的评估要求。无论是增量还是整体,都有严格的红线限制。统计口径包括表内贷款和房地产抵押贷款。受此影响,整个房地产的整体融资肯定是有限的。从现在开始,没有放松的迹象。在这方面,我们认为融资越早收到越好,特别是对于一些不占用配额的表外信托、供应链和公开市场融资,布局需要更加合理

《疫情对A股和港股市场的影响》

然而,这一流行病对实体经济的影响将更加深远。许多产业链受到了很大影响。企业的利润和收入受到压力,一些小企业已经破产。在压力下,国家的财政和货币政策将会放松。国家预计资金将进入实体经济,但相当一部分资金将流入股市,这也将对股市产生一定的推动作用。因此,总的来说,我们对a股和港股近期的表现感到乐观。

黄宇

中指控股CEO

中指研究院常务副院长

非常感谢您在当前疫情严重的情况下参加中指研究院的本次研讨会。这次粤港澳论坛是我们的第二个区域论坛,第一个是浙江。今天的活动我觉得每个人都参加了非常多的客人,而且非常全面,包括开发公司、金融机构、行业协会和政策研究专家。参与者的数量非常全面,每个人说的也非常务实和理性。我自己也收获了很多。

最后,我想和大家分享中国指数研究院对广东、香港和澳门的影响,以及我的看法和判断。

疫情对广东、香港和澳门的影响从危机到危机。我们认为这场危机更小,更像是一场危机。这个机会主要体现在几个方面:

首先,我们已经和包括金融机构在内的房地产开发商对城市布局做了一系列的研究,我们每年都会发表一系列的研究成果。广东、香港、澳门和大湾区在全国一线、二线和三线城市中排名相对较高。它的潜力不言而喻,也是每个人都关注布局的领域。疫情过后,我们发现在研究城市的潜力时,应该增加一些指标:比如,当地政府的治理水平,城市的宜居程度等。我们可以看到,长三角和珠三角地区的地方政府在整个经济发达地区的治理水平明显高于中部和中西部地区,更不用说宜居了。从新的加分来看,这对广东、香港和澳门也有好处。

其次,从政策的角度来看,在城市政策实施的背景下,广东、香港、澳门的地方政府,以及行业协会和研究机构,如广东省房协和中学研究院,在城市政策的实施方面做了大量的工作,并给予政府相应的支持。在这次研讨会上,广东省行业协会非常明确地表达了自己的观点,不仅表明现在的大政策层面是有利于大背景的,因为城市的政策,而且广东省的地方政府和地方协会的声音。行业协会也敢于对每个人发表意见。我认为这应该是一个大的政策环境,为每个人创造良好的条件。

第三,房地产是财政支持。在此背景下,我们可以看到包括财政部在内的整个央行都给予了相应的政策支持。今天,粤港澳的金融机构,无论是柳宗元、章宗还是几家金融机构的老总,我认为他们对央行和一系列金融政策的理解和执行都比较到位。我们不仅理解伟大的音调,而且我们也可以看到我们支持每个人度过这个难关。

我不认为当前的大政策会严格限制房地产。总的来说,金融政策也有利于疫情影响的顺利通过。这些是我们认为从政策角度来看更有利的一些主要方面。

第四,我们可以看到,经过上一轮的调整,所有的房地产企业都经历了去杠杆化的痛苦,但痛苦过后,他们也优化了资本结构,提高了管理能力。因此,在应对这一轮疫情时,我们可以听到金融机构和我们的指数研究所对粤港澳企业充满信心。此外,广东、香港和澳门的主要城市去年也进行了一些调整。12月,他们刚刚康复,并经历了一场流行病。如果我们调整aga

粤港澳企业的实力非常强大。中国十大住宅企业中,广东、香港和澳门占到了一半以上。他们被定位为中国领先的广东、香港和澳门房地产企业。在领导军队的过程中,因为房地产在过去几年发展得非常快,尤其是龙头企业,他们的速度也非常快。事实上,在过快和过大的布局之后,一些企业也遭受了一些挫折。去年他们也做了一定程度的相应调整。在进行调整时,每个人都害怕在调整过程中放慢速度,被别人追逐。在这一轮中,我们可以看到每个人都在同时减速,这也是大企业不断优化自己的机会。对于广东、香港和澳门的企业来说,无论是前10名还是前30名,在本地区都有一定的优势。此外,你在资本结构和融资能力方面也有相应的优势。经过这一轮放缓到一定程度后,我认为对你的下一步发展会更稳定。因此,这也可能是一个长期发展的好机会。这是我们对整个粤港澳几个方面的认识。

最后,我想提醒你,在发展的过程中,这些企业仍然需要利用这个机会恢复交易,恢复他们过去投资的所有城市和投资项目的交易,进一步优化他们的产品和布局,进一步优化他们的产品,使自己更有竞争力。在这个过程中,研究所再次表示,我们还可以向每个人提供相关帮助,包括土地产品,帮助每个人恢复项目,恢复城市,以及帮助每个人提高效率的智能工具。

第二次金融风险评估的产品也可以帮助金融机构判断哪些企业更抗风险,在什么指标下,住房企业在当期销售中获得的资金比例,在什么情况下更合理。房东的产品也有详细的指标,也可以作为参考,包括产品的风险评估。与同行业的其他企业相比,什么样的杠杆率更好,在风险评估中也可以有一些很好的参考指标。

当然,我们的数据和研究报告也将支持每个人做出一些科学合理的决定。再次感谢您的参与,谢谢大家。

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