抗疫影像 房企信用变动与再融资承压

  • 日期:03-13
  • 点击:(1646)


2月底,疫情对房地产行业的影响进一步加剧。

许多购物中心关起门来,在网上销售,推迟开工.流行病对现金流的影响不容忽视。住房企业面临信用评级和前景变化的风险,再融资的风险也在上升。

最近,惠誉的一篇研究论文指出,新皇冠病毒疫情不同程度地影响了被新皇冠病毒疫情评估的166家中国企业的业务,6%企业的再融资风险增加。其中,亿达中国(CCC)、亿达国际(B-/Stable)、新湖宝(B-/Stable)和郭蕊房地产(B-/Stable)四家住宅企业被评为“高再融资风险”。

1月份的房地产成交量非常低,2月份的成交量更低。一些还款困难、杠杆率高的中小住房企业已经通过了现金流测试。如果此时企业信用发生变化,其融资难度和融资成本将会增加,进一步加剧流动性风险,这将导致信用评级长期下调并形成恶性循环。

拥有“大家族项目”的大型房地产企业持有大量现金流,跑着加快再融资,发行债券和土地,等待春天。

短期信贷变化与住宅企业的差异化

我们更关注中小住宅企业的信贷水平,它们的杠杆率更高,库存规模更大,流动性压力更大来自S&P的消息称,这一流行病将对第一季度房地产行业的整体销售产生影响,2020年全年销售面积和销售额同比下降约5%。

在上述四家非投资级住房企业中,亿达中国的评级最低,短期融资缺口最明显,流动性风险最高。最近,亿达中国再次延期支付截至2017年12月31日止年度每股8美分的现金股利,并再次延期偿还中国贾敏工业8.855亿元的相关贷款。另外45.79亿元的贷款协议引发了风险。

根据企业公告,亿达中国115.8亿元的债务将于2020年6月到期。加上半年度现金和银行存款余额13.84亿元和下半年营业收入49.04亿元,中国短期内难以偿还10亿元债务。

值得注意的是,亿德国际和郭蕊置业有限公司借新楼还旧楼的融资成本持续上升,一季度疫情带来的销售冲击使得现金流的回报更加糟糕。

以美元债券为例。亿德国际2021年到期的1.99亿美元的最新优先票据的年利率为14%,比2020年到期的1.57亿美元高出2个百分点。郭蕊房地产有限公司发行的最新一期美元债券的利率为13.5%,比最近两期美元债券的利率至少高3个百分点。然而,2020年1月的合同销售额同比下降了20%。

的确,许多房地产公司在第一季度通过提供网上销售、“没理由退房”和打折购买来自救。不可忽视的是,从签订合同到支付定金再到计入账户,还有至少2个月的等待期或“可变期”。

世茂总裁许世坛在开工函中还表示,疫情对房地产市场的影响将在头两个月的销售市场中得到反映。“即使对一些中小房地产企业来说,这场流行病也肯定会成为压垮骆驼的最后一根稻草,因为没有销售,也没有资金可以回流。”

除了上述四家住房企业外,许多机构认为较大的住房企业仍有较高的经营和财务灵活性。以龙狮和鑫源为例,惠誉将再融资风险评估从“高”调整为“低”。

关于整个房地产开发行业,S&P指出,2020年住宅企业的信用质量仍将分化,整体信用质量略有下降。其中,被评估房屋企业的信用评级中值为“BBB”,潜在个人的信用评级中值为“BB”,与投资水平的门槛相当。

再融资压力和后期加速

融资成本的集中增加反映在海外融资上,伴随而来的是融资活动数量减半和总额缩减。以中畅国际为例。延期12个月的贷款利率4.69亿元,分别高达11%和23%,是2月份房企披露最多的融资成本。然而,当代居者有其屋和华南城市这两种美元债券的利率都超过10%。

穆迪指出,中国房地产企业在海外融资中发挥着重要作用。在亚太市场2022年到期的770亿美元债务中,中国房地产公司占了近75%。因此,分析师预测,这将推动房地产公司继续寻求跨境融资。鉴于目前的疫情,一些国际投资者的信心已经下降,利率上升的可能性非常高。

在国内融资方面,虽然融资总量有所下降,但许多龙头企业加快了融资进度,相继宣布了一批大型企业债券发行计划。金地110亿元、阳光城80亿元、龙湖180亿元、碧桂园85.38亿元的公司债券均已向上海证券交易所提交申请,状态为“回复交易所意见”和“收到反馈”其中,金地公司债券的期限最长可达20年,这是罕见的。

“防疫控债”首次出现,带有明显的时代烙印。几家房企宣布,筹集的资金将用于防疫相关业务、非房地产行业经营和疫情恢复的后续工作。其中,远东租赁计划发行不超过50亿元人民币的防疫债券,首次发行不超过30亿元人民币,利率为3.87%;越秀计划发行不超过20亿元的企业债券;中南建设计划发行不超过17亿元的企业债券(二期),其中不少于1.7亿元用于支持防疫和控制相关业务。目前,这些债券仍处于申请阶段,资金到位或延迟。

据Wind统计,2020年房企将有2000多亿元的信用债务到期,高峰期为3月、7月至10月。这意味着,住房企业的再融资压力将变得更大,全年的融资活动将更加密集,延迟的风险也将增加。

成本上升、融资加速和延期风险是否会对住房企业的主要信贷和债券信贷产生负面影响?相关人士表示,这需要长期观察。可以肯定的是,再融资的整体压力和延迟将加剧一些企业的流动性问题,一些中小住房企业无疑正在经历一个严冬。

2003年至今已有17年,2008年至今已有12年。在这个不断变化的时代,新一轮的重组即将到来。

无码av高清毛片在线看_日本高清2018字幕_亚洲一日韩欧美中文字幕