吕伟宾:资本流向决定房地产市场的命脉

  • 日期:01-08
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随着房地产业爆炸式增长的结束和现阶段房地产市场的理性回归,从对房地产市场发展趋势和与老百姓密切相关的房价涨跌的单一预测来看,一系列问题都指向中国经济预期增长率适当降低和产业结构调整所带来的经济增长效应。

政府以前对房地产行业的监管政策不可避免地会导致房价的波动。根据中国房地产协会的相关统计,14年商品房销售面积保持在12亿平方米左右,比2013年13.05亿平方米的总销售额下降了1亿多平方米,但全年整体市场表现远远高于2011年和2012年的整体市场水平。2014年,房地产市场先是受到抑制,然后扩大。政府对房地产市场的监管更加成熟和市场化,市场反馈的力度也呈现出鲜明的对比。根据国家统计局公布的数据,前三季度全国商品房销售面积为7.71亿平方米,同比下降8.6%,比1月至8月下降0.3个百分点。前三季度,一线城市商品房销售面积降幅最大,而二线、三线、四线城市商品房销售面积继续扩大。根据2014年10月全国前100个城市同期的房价数据,38个城市的房价较上月上涨,62个城市环比下降。

虽然从上述数据来看,市场表现并不乐观,但在我们看来,市场的刚性需求并没有完全释放,新需求住房的购买力仍然强劲。这一观点可以从今年市场先抑后扬和政策放松得到充分说明。2014年上半年限制贷款和购买的政策导致大多数商业银行收紧了第一套住房抵押贷款。它不仅取消优惠贷款利率,而且直接停止此类贷款。然而,截至今年9月30日,中国人民银行和银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。这项政策的出台使930成为2014年市场的分水岭。银行贷款限制政策的放宽在10月份完全恢复了市场信心,市场成交量迅速回升。很明显,利用这一政策来刺激房地产市场的交易活动。

作为中国优秀的民营房地产投资机构,五牛基金对市场的解读将继续聚焦于投资领域的一线城市,进行业务拓展。二三线城市将根据不同的区域经济发展状况、房地产市场发展状况、当地购买力水平或流动人口刚性需求状况,精心选择适合我们的投资项目,加强风险控制,更好地为投资者提供资本增值服务。

以上是上海五牛股权投资基金管理有限公司(以下简称“五牛基金”)投资副总裁卢伟斌在接受青科《投资界》采访时说的话。他还说,房价的涨跌在很大程度上受国家政策变化和宏观调控趋势的控制。涨跌背后的根本原因实际上是资金的流动。基本上,每一项监管的目的都是为了抑制房价的非理性上涨。抑制手段包括增加住宅用地供应,增加普通住宅商品开发建设,抑制投机性房地产投资,大力支持保障性住房建设。每项政府监管的出发点和意图都是恰当的,但来自先前市场的反馈往往与预期相反。这是一个值得思考的问题。经济增长放缓必然会对房地产业产生一定影响,但从长远来看,这符合经济发展的范围。这也是房地产投资机构迎接转型之路的开始。

房地产危机背后的银行危机:在过去的15年里,世界各地频繁发生银行危机。这场危机通常是由缺乏资产流动性造成的。如果一家银行不能保持其资产的足够流动性,它可以在破产、技术破产,事实上不是破产的情况下维持其存在和运作。银行危机有多米诺骨牌效应。金融机构之间由于资产配置而形成复杂的债权债务,这使得资产配置风险具有很强的传染性。银行作为金融业的主体,在中国的社会经济生活中发挥着非常重要的作用。五牛基金投资副总裁卢伟斌表示,目前国内银行业的危机不仅仅是房地产行业面临的挑战。在房地产行业爆炸式增长的10年中,股份制银行作为房地产行业的资本供应商发展迅速。房地产业发展的放缓自然会直接导致银行自身风险的增加。从银行数据来看,15年来第三季度银行存款首次下降,包括管理层在内的银行员工薪资下降,都表明银行业净利润的增长率正在下降。银行业务的成败首先取决于其自身信贷业务的增长率,其次取决于市场吸收和存储存款的能力。股份制银行数量众多,市场竞争激烈。相关数据显示,一些股份制银行的金融产品分销占总分销的近40%。资本成本的增加迫使银行业的利率自由化趋势加剧。影子银行的快速发展,包括信托、基金和网络金融的爆炸性增长,颠覆了传统银行的主导地位。因此,银行业危机必然会影响房地产的发展趋势,而资本的流动将最终决定该行业的发展趋势。

私募房地产基金行业的发展:

长期以来,投资者一直担心在房地产开发商背景下推出的私募房地产基金机构可能会发生关联交易。五牛基金投资副总裁卢伟斌表示,这种类型的基金不能阻止投资者产生这种想法。左手和右手都是他们自己的。如何平衡它们完全取决于管理者自身的道德规范。五牛基金(Wuniu Fund),作为专注于私募房地产基金的第三方资产管理机构,房地产公司有资金需求,私募基金有资金和服务优势。只要双方拿出合适的筹码,合作就能双赢。五牛基金是由一批具有房地产金融专业背景的基金管理团队组成,更倾向于市场化运作。能与许多优秀的房地产开发商并肩工作,还能提高五牛基金的专业服务和雄厚的资金实力。

在谈到五牛基金与房地产企业合作的立足点时,吕伟斌说:首先,我们应该考虑双方合作的双赢。私募基金与房地产开发企业合作。房地产开发商正在考虑,除了基金公司能够提供项目开发所需的资金之外,基金公司的管理团队能否为自己的开发团队和投资项目带来更多增值服务、营销支持或市场产品规划。就基金与开发商之间的股权合作项目而言,实力雄厚的房地产开发商不会给予基金公司开展业务的权利。即使他们这样做了,基金公司也不会轻易接受。对于缺乏项目管理经验的私募股权房地产基金团队来说,一旦有了开展业务的权利和义务,实际上增加了项目投资的风险。技术领域有其特殊性。私募房地产基金实际上是从事私募资本与房地产相结合的业务。卢伟斌表示,目前,五牛的房地产投资业务集中在中国的一线和二线城市。对于共同开发和管理的房地产项目,合作过程的积极参与是关键。首先,有必要确保基金组织拥有

五牛基金投资副总裁卢伟斌表示,参与项目开发和管理的整个过程并不是私募股权房地产基金公司的转型。在他看来,这只是一种合作方式。房地产私募股权基金真正的转型机会是从业者在市场变化时敏锐把握投资机会、创新市场所需产品开发能力的能力。五牛基金长期致力于在市场上寻找优质资产,并进行并购。它也愿意与更多的同行管理机构建立合作,分享利益。

今年,五牛基金将在投资区域上选择更多一线城市,在投资标准上也将选择优秀的房地产企业和优质住宅项目作为合作重点。卢伟斌认为,现阶段,房地产投资的心态将以稳定为基础。行业调整期间,将严格筛选优质项目,严格控制项目管理风险。从公司多年的发展来看,稳定严谨一直是我们投资团队的一贯作风,以确保投资者的利益。

在投资周期问题上,陆宗表示,私人房地产基金的投资周期与团队投资风格、项目开发周期等因素密切相关。从目前的市场表现来看,我们并不偏向长期投资,主要原因是基于对投资风险的考虑和投资者对房地产私募股权基金产品认购的要求。市场环境正在迅速变化。认购该基金的投资者认为,在市场形势不明朗的情况下,进行长期投资缺乏理性思考。五牛基金会根据当前的市场形势,使产品更贴近市场,更好地为投资者服务。从公司的长期战略发展来看,五牛基金现已与恒大地产、招商局地产等大型房地产公司建立了长期实质性的项目联合投资业务,以获得较低的风险和相对稳定的回报。未来,五牛基金将进一步减少传统的借贷合作模式,更加关注商业地产和主题地产,与优秀房地产开发商开展长期股权投资项目也将大幅增加。

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